Cibus hyresintäkter och driftnetto steg i det andra kvartalet, men likt för andra fastighetsbolag fick förvaltningsresultatet stryk och sjönk drygt 15 procent. Aktien föll omkring 5 procent på rapportdagen.


Anledningen till förvaltningsresultatstappet är finansnettot, som i majoritet utgörs av räntekostnader. Finansnettot förvärrades med närmare 50 procent och försämrades även drygt 6 procent jämfört med Q1.


Det, i kombination med värdeförändringarna på fastigheterna, tynger resultatet, som dock alltjämt var positivt på 0,06 euro per aktie. Värdet på fastigheterna sänktes med cirka 8,3 miljoner euro och under det första halvåret summeras nedgången till nästan 17 miljoner euro.


För helåret 2022 var värdeökningen emellertid 28 miljoner euro, trots den stora nedskrivningen på 24,5 miljoner euro i det fjärde kvartalet. Årets Q2 markerar för övrigt det tredje kvartalet i rad med sänkta fastighetsvärden och sammantaget uppgår minskningen till 41,3 miljoner euro.


Vid utgången av Q2 var fastigheterna värderade till 1,8 miljarder euro, så det är dock ingen enorm sänkning.


På skuldsidan är belåningsgraden 56,5 procent, men mest alarmerande är räntetäckningsgraden. Den fortsatte ned till 2,4 gånger från 2,7 kvartalet innan. Cibus mål är att den inte ska understiga 2,0 gånger. Genom bland annat räntesäkringar kommer målet att uppfyllas tills referensräntorna når 9 procent (Stibor 3m på 3,9 procent nu). Därtill ligger kovenenten på 1,75 gånger, så det finns marginal till skuldinvesterarna tar till sig hårdhandskarna.


Belåningsgraden har sjunkit ett fåtal procentenheter med hjälp av en nyemission och återköpta obligationer. Nästa stora obligationsförfall är i slutet av 2024 och förhoppningsvis kan Cibus spara i ladorna till dess och inte använda nyprintade aktier. Det är även över ett år kvar, vilket gör att det finns ett litet hopp om att räntorna sjunkit tillbaka och sentimentet därigenom förbättrats.


Andelen banklån har ökat från 76 procent i Q1 till 84 procent i Q2. Detta är inte särskilt förvånande i och med bolagets arbete bort från obligationsmarknaden, men även om andelen ökat har snitträntan på dessa banklån stigit från 1,6 procent till bara 1,7 procent. En betydlig del av förändringen i fördelningen härstammar från obligationsåterköp, men en ökad upplåning genom banker har också skett. Att Cibus amorterar på dyra obligationslån och finansierar sig med billigare banklån är helt klart positivt.


Att belåningsgraden förbättrats och räntetäckningsgraden försämrats gör emellertid rapporten lite tvetydig. Nästan hela skulden är däremot räntesäkrad och banklånen är helt räntesäkrade med ett tak på 3,95 procent från september 2023 till och med december 2024.


Under det första halvåret 2025 är maxräntan 4,05 procent med hjälp av räntesäkringarna. Nu är snitträntan 4,6 procent. Det verkar därmed som Cibus angriper skuldsituationen både genom återköp av obligationer och räntetak. Jag hoppas att Q3-rapporten visar en lägre snittränta och att kostnaden för räntesäkringarna inte överstiger de besparade räntekostnaderna.


Cibus värderas till ungefär P/E 11 räknat på förvaltningsresultatet rullande tolv månader och har en substansrabatt på 25 procent. Det tycker jag är ganska aptitligt och jag har under året köpt på mig fler Cibusaktier.