Häromveckan meddelade Cibus att fastighetsbolaget köpt fastigheter. När det läses så ser det inte så märkvärdigt ut, men om det ses i ljuset av räntemiljön blir det lite annorlunda.
Mer konkret köpte Cibus sex fastigheter för 87,5 miljoner kronor, eller 7,7 miljoner euro vid tisdagskvällens växelkurs. Allt annat lika ökar det Cibus fastighetsvärde med hisnande 0,4 procent. Det är alltså inte ett särskilt stort förvärv, för att uttrycka det milt.
Å andra sidan är det nog lika bra att inte vara för aggressiv, i alla fall inte med kontanta skuldfinansierade förvärv. Cibus snittränta var 4,6 procent i det första kvartalet, men för bolagets obligationer är räntorna runt 7 procent. Med en genomsnittlig direktavkastning på 6,5 procent i beståndet överstiger således obligationernas kostnad fastigheternas intjäning – ett hemskt, men med största sannolikhet tillfälligt, problem.
Det nyligen aviserade förvärvet berättar inget om direktavkastning eller något lönsamhetsmått, men jag tror starkt på att det antingen är i linje med Cibus snitt eller högre. Säljarna, Företagsparken, är något pressade just nu, då hälften av förvaltningsresultatet går till räntor och andra finansiella poster (se bild nedan). Samtidigt är såväl ränte- som kapitalbindningen kort och bolaget behöver således kapital.
Förhoppningen är därmed att Företagsparken tvingats till försäljningen och att Cibus därmed lyckats plocka upp fastigheterna till ett fint pris. Som aktieägare är det verkligen den sidan av affären man vill befinna sig på. Under hela fjolåret och första kvartalet i år har det samtidigt varit lugnt (eller snarare dött) på affärsfronten. På nettobasis har Cibus sammanlagt köpt fastigheter för blygsamma 20.000 euro (drygt 0,2 miljoner kronor), alltså alla förvärv minus försäljningar under perioden. Det säger en del om marknaden och räntorna.
Cibus hade 35,3 miljoner euro i kassan per den sista mars. Sannolikt har Cibus belånat de nyförvärvade fastigheterna, så kassan lär inte minska med köpeskillingen exakt. Förhoppningsvis kan Cibus fortsätta göra mindre, men riktade, förvärv av högavkastande fastigheter. Även om de små förvärven av sig själva har en liten påverkan på totalen, blir effekterna av många sådana affärer garanterat fina på sikt.
Cibus känns inte så lockande på dessa nivåer. Hög skuld och en nyemission är nog garanterad nångång framöver. Köpte runt hundralappen men har nu tagit hem vinsten. Ser mycket bättre fastighetsbolag att köpa över pölen 🙂
Cibus hade inte styrkan att ens behålla utdelningen utan fick sänka och en höjning närmsta åren känns inte troligt det heller tyvärr. Gillar annars deras fastigheter som känns trygga, synd på hög belåning bara.
Håller delvis med. Cibus handlas just nu till en liten substanspremie, vilket går att diskutera. Bolaget klarar dock av sin skuld någorlunda väl, så givet att läget inte förvärras betydligt har jag svårt att se en (defensiv) nyemission. Kanske att en skulle ske för att förvärva något större bestånd dock.
Med en så hög utdelningsandel ökar risken för sänkta utdelningar. Beroende på hur ränteläget ser ut har jag lite svårt att se en höjd utdelning nästa år, men året efter det ser det kanske lite bättre ut. Oavsett handlas Cibus till en direktavkastning på 6,6 procent och det är ju inte helt illa.
Har väldigt dålig koll på utländska fastighetsbolag. Är det några specifika du tänker på?
Jag har köp W.P. Carey som efter att ha delat ut sina kontors fastigheter nu känns som ett mycket bättre bolag. En nuvarande utdelning på över 6% med solid utdelnings tillväxt framöver känns bra. De är bra diversifierade också med fastigheter i både USA och Europa.