Fastighetsbolaget Cibus steg 5,4 procent efter sin rapport för det tredje kvartalet och det är ganska förståeligt varför. Mycket pekar åt rätt håll och det finns tecken på att räntekostnaderna kan ha toppat. Kostnaderna för alla räntesäkringar är däremot mer komplext.


Hyresintäkterna ökade 7 procent på grund av inflationsindexeringar och driftnettot steg hela 18 procent, men ökningen påverkades av engångsintäkter på 2,7 miljoner euro. Exklusive engångsposterna steg driftnettot ändå fina 8 procent.


Ytterligare en glädjande sak var att räntekostnaderna sjönk i kvartalet, med 0,4 miljoner euro jämfört med kvartalet innan. Cibus arbete med att återköpa obligationer genom billigare banklån har därmed fortskridit väl och därutöver har bolaget räntesäkrat en stor del av skulderna som inte har fast ränta.


Det förra kvartalet kan således vara det kvartal där räntekostnaderna toppade och att förhoppningsvis långsam nedgång nu väntas. Västvärldens styrräntor ser ut att ha toppat eller ligger nära topparna och sannolikheten för ytterligare åtstramningar är lägre. Däremot är det fortfarande ovisst om hur länge det dröjer tills centralbankerna börjar lätta på den restriktiva penningpolitiken. Cibus förvaltningsresultat har legat någorlunda stabilt både under kvartalet och hittills i år, något jag ser som ett styrketecken.


Hur räntesäkringarna kommer att påverka framöver är dock komplext enligt mig. I mina ögon är upplägget svårförståeligt och Cibus har förmodligen inte varit den starkare parten i förhandlingarna. Förhoppningsvis är det ändå bra villkor så att det inte är något som biter tillbaka senare.


Vidare skrevs fastighetsvärdena som väntat ned, men det handlar om små summor. Värdeförändringen var -5,5 miljoner euro, jämfört med beståndet på 1,8 miljarder euro. Hittills i år har de orealiserade värdeförändringarna uppgått till -22,2 miljoner euro. Avkastningskraven har knappt rört sig och har varit mellan 6,1-6,2 procent hittills i år. Snitträntan var samtidigt 4,4 procent, ned från 4,6 procent kvartalet innan. Räntetäckningsgraden är 2,3x och har således marginal från kovenanten på 1,75x i obligationsavtalen.


Substansrabatten är nu strax över 20 procent och aktien värderas till runt 11x förvaltningsresultatet de senaste tolv månaderna. Att värderingen stiger till över 18-20x förvaltningsresultatet som för några år sedan är osannolikt på grund av det förändrade ränteläget. Jag ser substansrabatten och värderingen räknat på förvaltningsresultat som ganska rimlig, även om det alltjämt finns utrymme för ytterligare lite multipelexpansion. Direktavkastningen är samtidigt väldigt aptitlig på närmare 9 procent.


Direktavkastningen är således väldigt attraktiv, men det är då givet att utdelningen inte tas bort eller sänks. För fjolåret sänktes utdelningen från 0,99 euro till 0,90 euro och förvaltningsresultatet per aktie är hittills i år 0,92 euro. Cibus har alltid haft en hög utdelningsandel och med räntesäkringarna skulle det inte förvåna mig om Cibus höjer tillbaka utdelningen till 0,99 euro, såvida det fjärde kvartalet fortsätter i en liknande takt som de tre kvartalen innan. Det motsvarar en direktavkastning på 9,7 procent vid dagens kurs. En joker är emellertid kostnaden för alla räntederivat.


Belåningsgraden steg sekventiellt 0,2 procentenheter till 56,7 procent. Bolagets målintervall är 55-65 procent, men det är också under översyn och ska uppdateras i november. Sannolikt och förhoppningsvis lär det sättas lite lägre, t ex 45-55 procent, på grund av det framgångsrika arbetet med att sänka den och det nya ränteläget. I det första kvartalet var belåningsgraden närmare 60 procent, så det har under året blivit en förbättring under året och jag hoppas att den fortsätter ned lite till.


Den här rapporten var för övrigt vd Sverker Källgårdens sista, då han avgår senast innan nästa rapport släpps. Någon efterträdare är ännu inte känd. För den intresserade skrev jag mer utförligt om det när nyheten först släpptes: