SBB-avknoppningen Neobo handlades som högst närmare 19 kronor, men har sedan dess sjunkit rejält och kostar nu runt 13 kronor. Substansvärdet är samtidigt 57 kronor, vilket medför att en enorm rabatt finns.

Neobo är inriktat mot bostadsfastigheter som brukar ha lägre avkastning (3,0 procent mot exempelvis SBB:s 4,1 procent) och hyreshöjningar kan inte vara lika stora som för industrifastigheter. Detta lär vara en del av anledningen till den stora rabatten. Kostnaderna har ökat på grund av inflationen och hyrorna kan inte kompensera för hela ökningen.

Sedan har vi såklart stigande räntor som slår både mot förvaltningsresultatet och själva värderingarna av fastigheterna.

Neobos genomsnittliga ränta är 2,7 procent, vilket understiger beståndets direktavkastning, med en räntebindning på 1,8 år. Detta var Neobos första kvartalsrapport som fristående bolag, så det går inte att se hur snitträntan rört sig, men det lär inte vara en vild gissning att den krupit uppåt. Finansnettot under det fjärde kvartalet var -50 miljoner kronor mot -35 miljoner året innan. I siffror ser det kanske inte ut som en stor ökning, men det handlar om 43 procent. För helåret 2022 steg det till -172 miljoner kronor, upp 52 procent.

Ett annat sätt att se på saken är att finansnettot halverade resultatet före skatt.

Men alla vet att det är tufft just nu, frågan är hur det kommer se ut framöver. Jag tror att Neobos kostnader kommer fortsätta stiga snabbare än intäkterna på grund av en ihållig inflation samt räntehöjningar. Ett P/E-tal (mätt med förvaltningsresultat efter skatt) visar knappt på ett billigt bolag heller. Enligt mina beräkningar landar det på 14 och om jag skissar på nästa år får jag det till nästan 16 givet oförändrad kurs. Jag tänker inte göra inlägget än längre med mina antaganden, men om någon undrar delar jag givetvis dem.

Skatten är dock väldigt slagig (18,1 procent 2022 och 7,1 procent 2021) och därmed svår att göra någon prognos för, så för 2023 tog jag ett snittet av dem på 12,6 procent.

För att ha något att jämföra med så har Cibus ett P/E-tal på drygt 9, även om det blivit dopat av en starkare euro sedan Cibus redovisar i euro men handlas i kronor.

Nu har jag mest tittat på intjäning och inte balansräkning. Sett till det är Cibus substansrabatt runt 30 procent, så där är Neobo billigare. Jag ser däremot Cibus som ett mindre riskfyllt val, varför jag i stället föredrar Cibus. I min portfölj finns dock båda efter SBB:s avknoppning, men Cibus är mångdubbelt större. Neobo är en spottstyver i relation till min portfölj och har därmed en marginell påverkan på totalen. Jag behåller den ett tag till för att se om det blir någon uppstuds, men den ligger på säljlistan.