Efter att ha knoppats av från SBB är Neobo alltjämt en av de mest ägda aktierna på Avanza med en ganska sjuk femteplacering på aktielistan. Bolaget har nu funnits på börsen lite längre och har släppt flera kvartalsrapporter, så jag tänkte ta en titt på bolaget igen.
Hittills i år har såväl hyresintäkterna som driftnettot ökat på grund av hyreshöjningar och en lägre vakansgrad. Föga förvånande är finansnettot den stora boven i dramat och bara den posten mer än halverar resultatet, då resultatet före finansiella poster var 300 miljoner kronor och finansnettot -173 miljoner. Förvaltningsresultatet var således 127 miljoner kronor för niomånadersperioden.
Belåningsgraden (endast räknat med förvaltningsfastigheter och räntebärande skulder) är strax under 51 procent. Enligt Neobos sätt att räkna är den drygt 49 procent och då divideras räntebärande skulder med hela balansomslutningen.
Substansvärdet är samtidigt 48,6 kronor per aktie, jämfört med kursen på 14,2. Det är alltså en enorm rabatt just nu, men innan man börjar bli allt för sugen ska jag notera att substansvärdet var 65,9 kronor för ett år sedan. Det har alltså sjunkit noterbart.
Marknadsvärdet på fastigheterna har sjunkit med 6 procent sedan årsskiftet, mycket på grund av ökade avkastningskrav. Avkastningskravet är 4,5 procent, vilket ändå ger en liten spread mellan snitträntan på 3,2 procent. Dessvärre ser det ut som att snitträntan kommer att fortsätta upp. Räntebindningar på 41 procent av skulden utgår om mindre än ett år och dessa lär knappast tecknas till en ränta understigande 3,2 procent.
Parallellt finns den påtagliga risken att fastigheterna fortsätter att värderas lägre och eftersom finansnettot tar en sådan stor bit av vinstkakan så är det inte svårt att se anledningen till substansrabatten: Neobo lär fortsätta redovisa förluster (räknat som nettoresultat) och således kommer det egna kapitalet att sjunka. Hittills i år är nettoresultatet -795 miljoner kronor och det egna kapitalet var vid Q3 nästan 7 miljarder kronor.
Det värsta med allt det här är att vd-ordet i princip bara är optimistiskt. Ylva Sarby Westman nämner varken förvaltningsresultatet eller finansnettot, utan nämner bara stigande hyresintäkter och driftnetto. Dessvärre är raderna längre ned i resultaträkningen de viktiga för aktieägarna. Vidare är kassaflödet minus 17 miljoner kronor hittills i år, men då har dock en betalning från SBB på 73 miljoner kronor kommit hänförlig till avknoppningen därifrån.
Sannolikt har ni läsare redan listat ut vad slutsatsen blir. Jag håller mig långt bort från den här soppan. Jag tror att fastighetsbolag inriktade på bostäder kommer fortsätta att ha det tufft, eftersom avkastningen på beståndet inte är så högt och att hyreshöjningarna inte indexeras med inflationstakten. Att bara köpa på grund av en stor substansrabatt utan några djupare analyser tror jag kan bli farligt i Neobo (och även andra fastighetsbolag).