Fastighetsbolaget Cibus bokslutskommuniké släpps i morgon torsdag och för en sådan populär högutdelare är det givetvis utdelningen som snor i princip hela rampljuset.


På rullande tolv månader uppgår Cibus hyresintäkter till 117,3 miljoner euro med ett förvaltningsresultat på 52,5 miljoner euro. Utspätt per aktie innebär det ett förvaltningsresultat per aktie på 0,92 euro, vilket jämfört med utdelningen på 0,90 euro per aktie ser lite svettigt ut. Som månadsutdelare delar Cibus emellertid inte ut föregående års resultat, utan utdelningen måste i stället ses utifrån framtida hyresintäkter.


Cibus intjäningsförmåga för det kommande året framtagen i det tredje kvartalet och räknat som förvaltningsresultat per aktie är 0,93 euro, vilket är marginellt högre än bakåtblickande tolv månader. Det ser alltså alltjämt ganska svettigt ut. Den prognosen innehåller däremot inga estimat över hyrorna och räntorna, så det finns risker/möjligheter på såväl upp- som nedsidan. I den positiva vågskålen finns högre hyror på grund av inflationsindexering samt räntenedgångar och i den negativa vågskålen finns risken för att räntorna stannar högre under en längre period samt eventuellt Cibus ränteinstrument.


Vi såg faktiskt en bred räntenedgång under fjolårets sista kvartal, något som gav raketfart åt börserna i allmänhet och fastighetssektorn i synnerhet. Just Cibus-aktien har emellertid gett tillbaka en betydande del av uppgången, så sentimentsbågen är inte extremt spänd inför rapporten i alla fall. Räntorna tog samtidigt revansch och steg återigen efter årsskiftet.


En joker som jag skrivit om några gånger är Cibus alla ränteinstrument med syftet att sänka räntekostnaderna. Om bolaget hade vanliga rörliga räntor skulle jag med större säkerhet kunna säga att Cibus räntekostnader skulle sjunka i det fjärde kvartalet, men med alla dessa finansiella instrument är jag desto mer tveksam. Bara för att illustrera ränteinstrumentens magnitud så hade Cibus ränteutbetalningar på 31,9 miljoner euro under januari-september och därtill tillkommer utbetalningar för posten premie för finansiellt instrument. Dessa uppgick till 15 miljoner euro och om samtliga av detta rör sig om ränteinstrumenten blir den egentliga kostnaden för lånen nästan 50 procent högre till 46,9 miljoner euro. Detta kommer således vara en intressant punkt för mig i rapporten.


Min egen prognos blir en oförändrad utdelning på 0,90 euro per aktie efter att ha räknat på det lite noggrannare samt tagit en lite positiv inställning till det kommande året. Det motsvarar ändå en direktavkastning på hela 8,9 procent givet dagens börs- och växelkurs. Även i det fall utdelningen sänks till 0,85 eller 0,80 euro skulle direktavkastningen vara 8,4 respektive 7,9 procent. Givetvis lägre än vid en oförändrad utdelning, men fortfarande högt.


Värderingen just nu är 11x förvaltningsresultat (rullande tolv månader) med en substansrabatt om dryga 30 procent. Ett förstärkt förvaltningsresultat genom lägre räntekostnader parallellt med högre hyresintäkter på grund av hyresindexeringar skulle kunna öka aktiens värdering, men hur lång tid det tar innan räntekostnaderna (inklusive kostnaden för ränteinstrumenten) minskar är ovisst. Som mitt sjätte största innehav är jag emellertid ganska nöjd med min position. Beträffande substansrabatten är jag av åsikten att Cibus fastigheter inte är lika högt uppvärderade som sektorkollegornas och att det således finns en liten risk för fastighetsnedskrivningar.


Fortsättningsvis om hyresindexeringar har Finlands KPI-inflationstakt avtagit, men under första halvåret 2023 var den åtminstone höga 6 procent under varje månad (räknat i årstakt). I Finland höjs hyran med inflationstakten beroende på vilken månad avtalet ingick och under de tre sista månaderna av fjolåret var inflationstakten mellan 3,3-3,6 procent. Två tredjedelar av Cibus driftnetto kommer från Finland, varför den här statistiken är lite extra viktig. Hyresintäkterna lär därmed inte få någon större extraskjuts i det fjärde kvartalet och överlag hoppas jag att fler hyresavtal tecknades i början av året så att hyran höjdes mer. För den svenska delen fungerar det däremot lite annorlunda, eftersom oktoberinflationstakten används som bas. Den kom in på höga 6,5 procent, men med endast drygt 12 procent av driftnettot från den svenska delen blir effekten inte superstor.


Hyreshöjningarna lär i alla fall knappast reverseras framöver och med (förhoppningsvis) sjunkande räntekostnader bäddar det för en fin utveckling för vinsten, men detta är på sikt. Det är flera mekanismer som är igång här. Marknaden har sin prissättning av räntorna, sedan styr centralbankerna sina styrräntor och slutligen kan det ta tid innan fastighetsbolagens lån rullas över till lån med (förhoppningsvis) lägre ränta. I Cibus fall har bolaget som skrivet sina ränteinstrument med oklar effekt från sänkta räntor. Sammantaget blir det alltså en svårbedömd ränteutvecklings-cocktail, men jag hoppas att Cibus ränteinstrument inte resulterar i ett bakslag. Det kanske blir så att jag drar ett mejl till bolaget och frågar hur ränteinstrumenten påverkas av sänkta räntor.


Den här rapporten är också den första med Cibus nya vd Christian Fredrixon, men detta torde inte påverka utdelningen eftersom kapitalåterföringar är en styrelsefråga. Ytterligare en speciell sak med den annalkande rapporten är att ett belåningsmål ska ges. Det skulle egentligen kommit tidigare, men försenades. Belåningsgraden i det tredje kvartalet var 56,7 procent, upp 0,2 procentenheter från kvartalet innan. En nedgång till drygt 50 procent skulle jag tycka var ett bra mål och med lite utrymme åt båda håll blir det 45-55 procent. Det nuvarande målet är 55-65 procent.


Har du någon prognos för Cibus utdelning?


Andra inlägg: