Cibus rapporterar på torsdag och likt för andra fastighetsbolag är det skulder och räntekostnader i fokus.

Cibus skiljer sig från flera andra fastighetsbolag genom att finansiering via obligationer har utnyttjats sparsamt och banklån har varit det föredragna valet. Det har resulterat i att tre fjärdedelar av de räntebärande skulderna är banklån och den resterande fjärdedelen utgörs av obligationer.

Det har varit en trygghet i Cibus under det senaste året när obligationsmarknaden varit stelfrusen, även om en viss del av skulderna härstammar därifrån. Cibus har även återköpt delar av obligationer när priserna varit nedpressade, vilket jag anser som ett smart drag.

För helåret 2022 steg däremot räntekostnaderna med närmare 50 procent och i det fjärde kvartalet rusade den kostnaden med drygt 80 procent. Den genomsnittliga räntan var vid årets utgång 3,9 procent, upp rejält från 2,3 procent 2021.

Men att skuldsidan påverkats, och fortfarande påverkas i hög grad, är däremot inget nytt och det kommer fortsätta att prägla fastighetsbranschen framöver. Något nytt för i år är att hyror kommer att ha ökat på grund av den höga inflationstakten. Av Cibus hyresavtal är 99 procent kopplade till KPI och i alla fall i Sverige sätter oktoberinflationstakten nivån på höjningarna. Det innebär ökningar med nästan 11 procent i Sverige. Dock står Sverige endast för 13 procent av driftnettot och 15 procent av den uthyrbara arean.

Hur det ser ut i Finland, där den största delen av fastigheterna finns, vet jag faktiskt inte. Jag har letat på alla möjliga ställen, som Cibus årsredovisning, generella Google-sökningar, i Finlands lagtexter och finsk media. Det närmsta jag kom var en årsredovisning från fastighetsbolaget Hemsö, som skrev att hyresjusteringen sker löpande. Huruvida det ser ut så för Cibus kan jag inte svara på, tyvärr. Jag tänkte mejla bolaget och se vad de säger, så jag återkommer i frågan.

I ett mejl skrev bolaget att hyrorna i Finland höjs ”med KPI-index den månaden kontraktet skrevs”.

Oavsett tror jag att hyresintäkter kommer att stiga noterbart även utan konstanta förvärv. Med den sänkta utdelningen och nyemissionen har dessutom kapaciteten ökat för att beta av skuldsidan. Det kommer att gå långsamt, den totala räntebärande skulden är 1,1 miljarder euro och bolagets fria kassaflöde justerat för förvärv var 65 miljoner euro under 2022. Belåningsgraden är runt 60 procent, men nyemissionen som Cibus gjorde tidigare i år kommer att ha dragit ned belåningsgraden marginellt.

Att belåningsgraden sjunker framöver hoppas jag är fallet, men det kan inte ske via nyemissioner hela tiden. Försäljningar är ett sätt att sänka belåningsgraden, men det är inte särskilt effektivt. Bolaget får in pengar, men samtidigt minskar också tillgångssidan. Det blir alltså en minskning på båda sidorna.

Sammanfattningsvis tycker jag att Cibus är ett fint bolag med en hälsosam kärnverksamhet. När räntekostnaderna samt skuldsidan fås under kontroll och att bolaget därmed kan återgå till ett normalläge tror jag att det finns en fin uppsida i aktien. Hur länge ränteperioden håller i sig vet emellertid ingen, men jag tycker att sentimentet är för pessimistiskt oavsett kring just Cibusaktien. Därför har jag köpt en del sådana och innehavet är bland mina största. Här är min portfölj för övrigt.

Hur går era tankar om Cibus och fastighetsbolag generellt sett, tillhör ni pessimisterna eller optimisterna?