Fastighetsbolaget Cibus rapporterar på tisdag. Vi har redan sett några fastighetsbolag rapportera ökade hyresintäkter och driftnetton, men med svagare förvaltningsresultat på grund av ökade räntekostnader.
Cibus har dock en stor andel av skulderna från banker, vilket medfört en säkerhet när obligationsmarknaden totaldött. Bolaget har även återköpt en del av de utestående obligationerna och har i nuläget tre utestående obligationer. I år förfaller en värd nästan 600 miljoner kronor, men Cibus har återköpt delar av den så bolaget behöver ”bara” betala drygt 380 miljoner kronor.
Återstående obligationer är på sammanlagt 1,5 miljarder kronor och här uppgår bolagets återköp till strax över 100 miljoner kronor. Dessa två återstående obligationer förfaller i slutet av 2025.
Frågan är dock vad de finansierar återköpen med. Befintlig kassa är liten eftersom de delar ut en stor del utav resultatet. Bolagets snittränta var 4,3 procent i det första kvartalet, men den lyftes också rejält av de relativt sett obligationerna. Snitträntan för banklånen var 1,6 procent mot 5,5 procent för obligationslånen. Sen tillkommer däremot kostnader för räntesäkring och annat fix.
Räntan kan således stiga mycket för banklånen och det är ändå billigare med dem än obligationerna. Jag gissar på att Cibus har tagit banklån för att återköpa obligationer, vilket ser ut att vara som en bra idé sett till räntan. En nyemission har de gjort, men likviden från den användes för att betala en annan obligation och kan inte således inte användas nu.
I det första kvartalet sjönk förvaltningsresultatet på grund av att minussiffran för posten finansnetto mer än dubblades. Att bolaget återköpt obligationer med antagningsvis billigare banklån sänker räntekostnaderna, men om det har slagit igenom redan i det andra kvartalet är svårt att sia om.
Värdet på fastigheterna skrevs ned marginellt i det första kvartalet. De skrevs ned med 100 miljoner kronor, jämfört med det sammanlagda värdet på 21,7 miljarder kronor. Alltså en knapp halv procent.
Ytterligare nedskrivningar är sannolikt att vänta, men jag tror att de fortsätter vara ganska små relativt andra fastighetsbolag. Cibus hyresgäster är stora konjunkturstabila dagligvarubolag, inte räntekänsliga hushåll. Det är en stor skillnad på det.