Cibus har som mål att växa sitt fastighetsbestånd till 2,5-3,0 miljarder euro till slutet av 2023, vilket ersatte målet om årliga fastighetsköp för 50-100 miljoner euro. Kommer målet att nås?

Målet meddelades i slutet av 2021 och i det första kvartalet 2022 var bolagets fastighetsbestånd 1,8 miljarder euro (om man inkluderar signerade fastigheter som inte tillträtts än). I runda slängar har alltså målet uppfyllts till cirka 61-73 procent, beroende på var i intervallet Cibus hamnar.

För att undersöka närmare använde jag mina halvdana excelkunskaper och tog fram lite siffror för det. Om Cibus ska nå den lägsta delen av intervallet behövs en genomsnittlig årlig tillväxt (CAGR) på 19,8 procent och för den högsta delen behövs i stället 33 procent. Jag valde dessutom att slå det på kvartal, vilket innebär en tillväxttakt på 4,6 respektive 7,4 procent.

Kommer målen att nås?


Om vi tittar historiskt, räknat från 2020 till första kvartalet 2022, har Cibus växt 27,6 procent i snitt årligen och 6,3 procent per kvartal. Det är ju faktiskt nästan i mitten av den tillväxttakt som behövs. Det innebär ändå att målet känns realistiskt… om inte räntemiljön skulle vara en helt annan.

Cibus genomsnittliga ränta för den totala låneportföljen var vid utgången av det första kvartalet 2,4 procent och den genomsnittliga viktade kreditbindningen för banklånen är 2,4 år. Snitträntan var 2,4 procent även för samma period i fjol, men vi får se om den stiger i andra kvartalet. Enligt bolaget är dessutom 67 procent av lånen säkrade genom räntederivat, då banklånen löper med rörliga ränta.

Den stora frågan blir om Cibus kan upprätthålla tillväxten även när räntorna stiger. Bolaget har en räntetäckningsgrad på 3,7, vilket innebär att räntebetalningarna kan göras även om räntorna sticker iväg upp, samt de ovan nämnda räntederivaten. Baksidan med högre räntor är dock att fastighetsvärden sjunker. Att notera är däremot att värdeförändringarna för 2020, 2021 och första kvartalet 2022 inte har varit extrema: 1,3, 6,3 respektive 26,5 miljoner euro. I och med att fastighetsbeståndet är värt 1,8 miljarder euro känns inte det som att fastigheterna har uppvärderats överdrivet mycket, vilket lär minska nedsidan för den räntetvingade nedgången.

Sammanfattningsvis var tillväxtmålet realistiskt innan räntehöjningarna kom, men jag tror ändå att Cibus kan nå målet. I alla fall det nedersta intervallet. Den främsta anledningen till det är att Cibus kan ju betala för nya fastigheter med aktier, alltså nyemissioner. Det är väl inte det roligaste som aktieägare att få sitt ägande utspätt, men jag skulle föredra det än att Cibus belånar sig massor till dyrare lån. Med andra ord tror jag att Cibus kan uppnå målet med en kombination av nyemissioner och belåning.